相続登記とは？義務化された期限・必要書類・手続きの流れを解説
相続登記とは、亡くなった方が所有していた土地や建物について、相続によって取得した人へ名義を変更するための登記です。
相続登記は、以前は義務ではありませんでした。しかし、2024年4月1日から申請が義務化されています。
この記事では、相続登記の期限、必要書類、遺言や遺産分割協議との関係、手続きの流れをわかりやすく解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、相続した人へ所有権を移すための登記手続きです。
対象となる不動産には、土地や建物などがあります。
たとえば、亡くなった父親が自宅を所有していたとします。その自宅を長男が相続することになった場合、長男の名義に変更するために相続登記を行います。
相続人が複数いる場合は、法定相続分による相続、遺言による相続、遺産分割協議による相続など、状況によって手続きが異なります。
2024年4月から相続登記が義務化されました
2024年4月1日から、相続登記の申請が法律上の義務となりました。
相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として、その所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。
この義務には、遺言によって不動産を取得した場合も含まれます。
正当な理由がないにもかかわらず申請義務を怠った場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。
相続登記の期限はいつまで？
相続登記の期限は、相続の状況によって確認する必要があります。
相続によって不動産を取得した場合
相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請します。
ここで重要なのは、単に被相続人が亡くなった日だけで期限を判断するわけではないことです。
遺産分割協議で不動産を取得した場合
相続人の間で遺産分割協議を行い、その結果として不動産を取得した場合には、別の期限にも注意が必要です。
この場合、不動産を取得することになった相続人は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
そのため、相続開始後すぐに遺産分割協議がまとまらない場合でも、期限を意識して手続きを進めることが大切です。
2024年4月1日より前の相続も対象です
「相続登記が義務化されたのは2024年4月だから、それより前の相続なら関係ない」と考えるのは注意が必要です。
2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記がされていない不動産は義務化の対象になります。
法務省は、2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産について、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があると案内しています。
以前の相続で名義変更をしていない不動産がある場合は、早めに登記記録を確認しましょう。
相続登記の手続きは何から始める？
相続登記だけを単独で考えるのではなく、相続全体の流れを確認すると分かりやすくなります。
一般的には、次のような順序で進めます。
① 相続人を確認する
② 相続財産を確認する
③ 不動産の登記情報を確認する
④ 遺言書の有無を確認する
⑤ 必要に応じて遺産分割協議を行う
⑥ 相続登記に必要な書類を準備する
⑦ 法務局へ相続登記を申請する
相続全体の流れについては、こちらの記事でも詳しく解説しています。
相続登記に必要な主な書類
必要書類は、遺言の有無や遺産分割協議の有無などによって変わります。
一般的には、次のような書類を準備します。
・登記申請書
・被相続人の戸籍謄本等
・相続人の戸籍謄本等
・不動産を取得する相続人の住民票
・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書
・遺言書
・固定資産評価証明書など
ただし、すべてのケースで同じ書類が必要になるわけではありません。
たとえば、遺産分割協議によって不動産を取得した場合と、遺言によって取得した場合では、提出する書類が異なります。法務局もケースごとの必要書類を案内しています。
相続人を確定することが重要です
相続登記では、誰が相続人なのかを正確に確認する必要があります。
そのため、被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認するなどして、相続人を調査します。
特に、前婚の子ども、認知した子ども、養子、代襲相続人などがいる場合には注意が必要です。
相続人調査については、こちらの記事も参考にしてください。
遺産分割協議をした場合の相続登記
相続人が複数いる場合、不動産を誰が取得するのかについて話し合うことがあります。
この話し合いを遺産分割協議といいます。
協議の結果、特定の相続人が不動産を取得することになった場合、その内容を遺産分割協議書に記載します。
その後、遺産分割協議書などの必要書類を準備し、相続登記を申請します。
遺産分割協議書については、以下の記事で詳しく説明しています。
遺言がある場合の相続登記
被相続人が遺言を残していた場合は、遺言の内容に従って不動産を取得するケースがあります。
公正証書遺言、自筆証書遺言など、遺言の種類によって必要となる書類や確認事項が異なる場合があります。
また、自筆証書遺言書保管制度を利用しているかどうかによっても、準備する書類が変わります。
遺言による相続登記でも、相続登記の申請義務が問題になるため、期限を確認しておくことが重要です。
遺産分割協議がまとまらない場合は？
相続人同士の話し合いがすぐにまとまらないケースもあります。
この場合、相続登記の義務を放置してよいという意味ではありません。
2024年4月1日からは、遺産分割がまとまらない場合に利用できる相続人申告登記という制度も設けられています。
相続人申告登記は、相続が開始したことと、自分が相続人であることを法務局へ申告する制度です。
遺産分割協議がまとまらず、3年以内に通常の相続登記をすることが難しい場合などに利用できます。
ただし、相続人申告登記をすれば、その後の遺産分割による相続登記が不要になるわけではありません。
法定相続情報一覧図との関係
相続手続きでは、戸籍謄本などを大量に集めることがあります。
その際に利用できる制度の一つが、法定相続情報証明制度です。
法務局へ戸籍などの必要書類を提出すると、法定相続情報一覧図の写しを交付してもらえる制度です。
金融機関などで相続手続きを行う際にも利用できるため、複数の手続きを進める場合には便利です。
相続登記でも、ケースによって戸籍書類の提出に代えて法定相続情報一覧図の写しを利用できる場合があります。
相続登記をしないとどうなる？
相続登記をしないまま放置すると、将来の相続手続きが複雑になる可能性があります。
たとえば、相続人の一人が亡くなると、さらに次の相続が発生します。
すると、最初の相続時には少なかった相続人が、次第に増えてしまうことがあります。
時間が経つほど、戸籍の収集や相続人の確認が難しくなるケースもあります。
さらに、2024年4月1日からは相続登記の申請が義務化されています。
不動産を相続したことが分かっている場合は、できるだけ早く手続きを進めることが大切です。
相続登記は誰に相談すればいい？
相続登記では、複数の専門家が関係することがあります。
行政書士
行政書士は、相続人調査、戸籍収集、遺産分割協議書などの書類作成、相続手続きに関する書類整理などをサポートできます。
ただし、行政書士が司法書士の業務である登記申請の代理を行うことはできません。
司法書士
司法書士は、不動産の相続登記について、法律で認められた範囲で登記申請の代理を行います。
相続登記そのものを専門家に依頼したい場合は、司法書士への相談を検討します。
税理士
相続税の申告が必要になる場合は、税理士への相談が必要です。
弁護士
相続人同士で争いがある場合や、遺産分割について交渉が必要な場合は、弁護士への相談が適切です。
このように、相続手続きでは問題の内容によって相談先が異なります。
相続登記の手続きで注意したいポイント
相続登記を進める際は、次の点を確認しておきましょう。
1．不動産の名義を確認する
まず、亡くなった方が本当にその不動産の登記名義人なのかを確認します。
2．相続人を確定する
戸籍を確認し、相続人を漏れなく確定します。
3．遺言書の有無を確認する
遺言書がある場合は、その内容と形式を確認します。
4．遺産分割協議が必要か確認する
遺言がない場合などは、相続人全員で遺産分割協議を行うことがあります。
5．期限を確認する
相続登記には申請義務があります。期限を意識して準備を進めましょう。
2026年9月時点の最新情報
相続登記の申請義務化は、2024年4月1日から始まっています。
2026年現在、相続によって不動産を取得したことを知った相続人は、原則として3年以内に相続登記を申請する必要があります。
また、2024年4月1日より前の相続についても義務化の対象となり、未登記の不動産については2027年3月31日が一つの重要な期限となります。
制度の詳細や最新の申請書様式については、法務省・法務局の公式情報を確認することをおすすめします。
よくある質問
Q1．相続登記は必ずしなければなりませんか？
はい。2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合の登記申請が義務化されています。
Q2．相続登記の期限は何年ですか？
原則として、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内です。遺産分割によって不動産を取得した場合は、遺産分割成立日から3年以内というルールもあります。
Q3．昔の相続でも相続登記が必要ですか？
はい。2024年4月1日より前に発生した相続も義務化の対象です。未登記の場合は、2027年3月31日までという経過措置が設けられています。
Q4．行政書士に相続登記を依頼できますか？
行政書士は、相続人調査や戸籍収集、遺産分割協議書などの書類作成をサポートできます。ただし、不動産の登記申請を代理することはできません。登記申請の代理については司法書士へ相談します。
Q5．相続人同士で話し合いがまとまらない場合はどうすればいいですか？
遺産分割協議がまとまらない場合は、相続人申告登記などの制度について確認することができます。相続人間に争いがある場合は、弁護士への相談も検討します。
まとめ
相続登記は、不動産を相続した場合に名義を変更するための重要な手続きです。
2024年4月1日からは申請が義務化され、原則として3年以内という期限があります。
また、2024年4月1日より前の相続も対象となるため、過去に相続した不動産の名義がそのままになっている場合は注意が必要です。
相続人調査、戸籍収集、遺産分割協議書の作成など、登記申請までには多くの準備があります。
まずは相続人と財産を整理し、遺言書の有無や不動産の名義を確認しましょう。
そのうえで、必要に応じて行政書士、司法書士、税理士、弁護士など、それぞれの専門家に相談することが大切です。